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[사례]알박기·무허가건물 투기.. '부동산 탈세' 천태만상
  • 작성자 삼덕회계법인
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  • 작성일 2024-03-13

국세청이 서민 주거 안정을 저해하며 탈세행위까지 저지르는 혐의자 96명에 대한 부동산 탈세 세무조사에 착수했다.

13일 국세청은 부동산 시장 거래가 주춤하는 동안 은퇴계층의 노후자금을 노린 기획부동산 사기, 주거 낙후지역 재개발을 방해하는 알박기 투기 후 관련 세금 탈루 등 지능적·악의적 탈세 사례가 누적되고 있다고 밝혔다.

국세청은 "서민 피해를 막고 악의적 탈세에 경종을 울리기 위해 세무조사를 실시하는 한편, 부동산 거래 과정에서 특이 동향을 지속적으로 관찰해 탈루 사실이 확인될 경우 세무조사 실시 등 엄정하게 대응할 예정"이라고 전했다.

다음은 국세청이 밝힌 부동산 탈세 관련 세무조사 사례.

□ 노후자금 등을 노린 기획부동산
 

조세일보
◆…(국세청 제공)
 
기획부동산 법인 A는 개발가능성이 없는 임야를 경매 등을 통해 저가로 취득한 후, 텔레마케터를 통해 개발 호재가 있고 소액 투자로 큰돈을 벌 수 있다고 피해자들을 현혹해 지분을 쪼개 고가에 양도했다.

해당 임야는 개발가능성이 없는데다 투자자들은 지분으로 소유해 재산권 행사가 어렵기 때문에 투자 금액을 전부 잃을 것으로 보이며 그 피해규모는 수억 원에 이를 것으로 추산됐다. 특히 생계비 또는 노후자금을 활용해 토지를 취득한 수백 명의 연소득이 최저생계비에도 못 미치는 피해자, 수십 명의 70세 이상 고령 피해자 등은 그 피해가 더 클 것으로 예상된다.

이들은 양도차익을 줄이기 위해 타 지역 거주자나 타 근무처 상시근로자에게 사업소득을 지급한 것처럼 위장해 관련 세금을 탈루하기도 했다.

국세청은 가공인건비 등 관련 세금 탈루 사실에 대해 조사할 예정이다.

□ 법인이 취득 불가한 농지를 개인 명의로 취득한 신종 기획부동산
 
조세일보
◆…(국세청 제공)
 
기획부동산 법인 B는 법인 명의로 취득할 수 없는 농지를 임원 C 명의로 취득했다. 이후 텔레마케터를 동원해 수백 명에게 지분으로 쪼개어 취득가격의 3배에 달하는 가격으로 양도했다. 더욱이 양수인 대부분은 저소득층 혹은 60세 이상 고령자였다.

임원 C는 양도차익 가운데 84%를 분양대행수수료 명목으로 기획부동산 법인 B에게 지급했고, 기획부동산 법인 B는 허위 인건비 등을 계상해 관련 세금을 탈루했다.

국세청은 관련 세금 탈루 및 명의신탁 혐의에 대해 조사할 계획이다.

□ 알박기 수법으로 고액 양도대금 우회 수령
조세일보
◆…(국세청 제공)
 
부동산 개발업체 D가 개발을 위해 토지매입 작업을 진행하자, 양도인 E는 특수관계인인 사촌동생 F가 보유한 대지를 수천만 원에 저가로 취득했다. 이후 양도인 E는 알박기 수법으로 개발 사업을 지연시켰고, 부동산 개발업체 D로부터 '용역비' 명목으로 취득가액의 150배에 이르는 수십억 원의 양도대금을 추가 지급 받기로 약정했다.

또, 양도인 E는 양도소득세를 줄이기 위해 형제자매가 대주주로 있는 특수관계법인을 통해 고액 양도대금을 우회 수령하며 양도소득세를 탈루했다.

국세청은 양도소득세 탈루 혐의 및 특수관계법인이 거짓으로 발행한 세금계산서에 대해 조사할 예정이다.

□ 알박기 수법으로 고액 양도대급 편법 수령
조세일보
◆…(국세청 제공)
 
양도인 G는 개발 예정 소식을 접하고 부동산 개발업체 H가 사업부지를 매입하기 직전에 가치가 없는 주택가 이면도로를 취득했다. 이후 양도인 G는 부동산 개발업체 H의 개발 사업을 지연시키기 위해, 의도적으로 취득한 주택가 이면도로를 팔지 않고 버티는 알박기 수법으로 부동산 개발업체 H로부터 취득가액의 15배에 이르는 수십억 원을 지급 받기로 약정했다.

이어 양도인 G는 양도소득세를 줄이기 위해 고액의 양도대금을 '사업포기 약정금' 명목으로 편법 수령해 양도소득세를 탈루했다. 국세청은 양도소득세 등 탈루 혐의에 대해 조사할 방침이다.

특히 사례3과 사례4와 같은 알박기 수법은 개발 사업이 확정되기 전까지 시행사가 제2금융권을 통해 단기에 높은 이자율의 브릿지론을 활용할 수밖에 없어, 시간이 지연될수록 이자 부담이 기하급수적으로 늘어난다는 점을 악용해 폭리를 취한 사례다.

□ 무허가건물 투기 후 양도차익 무신고
조세일보
◆…(국세청 제공)
 
2주택 보유자인 외지인 I는 재개발지역 원주민으로부터 등기가 되지 않는 무허가 주택 2채를 각각 수억 원에 취득했다. 4개월 후 외지인 I는 무허가 주택 중 1채를 6배의 양도차익을 남기고 단기 재양도했다.

외지인 I는 무허가 주택은 등기가 되지 않는다는 점을 악용해 고액의 단기 양도차익이 발생했음에도 국토교통부에 실거래가 신고만 하고 양도소득세는 무신고하는 방법으로 세금을 탈루했다. 국세청은 양도소득세 등 탈루 혐의에 대해 조사할 계획이다.

이와 관련해 국세청은 그동안 무허가 건물은 등기가 되지 않아 거래 현황 파악에 어려움이 있었지만, 국세청 자체 보유 자료와 국토부·지자체·법원 등 관계기관이 제공한 자료 간 연계 분석을 통해 무허가 주택 거래 현황과 신고 행태를 파악했다고 밝혔다.

□ 거래 중간에 부실법인·무자력자 끼워넣기
조세일보
◆…(국세청 제공)
 
양도인 J는 경매로 취득해 18년간 보유하던 개발지역 임야를 부실법인 K에게 취득가액과 유사한 수십억 원에 저가 양도했다. 부실법인 K는 양도인 J로부터 임야를 취득한 날과 동일한 날, 부동산 개발업체 L에게 5배의 양도차익을 남기고 재양도했다.

양도인 J는 부동산 개발업체 L에게 임야를 직접 양도하였음에도 수년 간 결손이 수억 원 발생해 법인세 수억 원을 체납 중인 부실법인 K를 거래 중간에 끼워 넣어 실거래를 위장하는 방법으로 양도소득세를 탈루했다.

국세청은 양도소득세 등 탈루 혐의에 대해 조사할 예정이다.


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