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주거용 오피스텔 2년 내 팔면 비과세 No..양도세 실수도 가지가지
  • 작성자 삼덕회계법인
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  • 작성일 2024-03-21

국세청, 양도세 비과세 실수 사례집 2편 발간

조세일보
◆…국세청은 21일 비과세 요건, 절세 방안 등을 담은 '양도소득세 실수톡톡' 시리즈 2편을 공개했다.(사진 연합뉴스)
 
#. 한누리씨는 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내 양도하고 일시적 2주택으로 비과세 신고했으나 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득했다는 이유로 비과세를 적용받지 못하고 1억6100만원의 양도소득세를 내야 했다.

일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 한다.

국세청은 국민들이 부동산 양도 전 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 '양도소득세 실수톡톡(talk talk)' 시리즈 2편을 21일 공개했다.

지난 1월 제공한 1편에서 양도세 비과세·감면을 받지 못한 대표적인 실수사례를 소개한 데 이어 이번에는 국민들의 관심이 큰 1세대 1주택 비과세 실수사례를 중점적으로 다뤘다.

국세청은 앞으로 조합원입주권 및 분양권 비과세 특례, 종합부동산세, 임대주택 사업자 거주주택 비과세 등을 테마로 실수 사례집을 네 차례 더 내놓을 예정이다. 자세한 사항은 국세청 누리집, 블로그 등을 통해 확인할 수 있다.

■주택 상속 후 취득한 일반주택 양도 땐 비과세 No

2편의 주요 내용을 보면 장세종씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 다른 주택을 양도한 후 비과세 신고했으나 상속개시 후 취득·양도한 주택은 상속주택 특례대상에 해당하지 않아 비과세를 적용받지 못하고 1억2300만원의 양도세를 납부했다. 상속개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세 특례를 적용되기 때문이다.

홍길동씨는 양도 시점에 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있어 비과세 신고했지만 주거용으로 사용한 날로부터 2년이 되지 않아 비과세를 적용받지 못했다. 그가 낸 양도세는 1억1300만원이다. 과세당국은 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하는 경우에는 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택을 취득한 것으로 봐서 1세대 1주택 비과세 여부를 판단한다. 국세청은 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 해당 건물을 양도하기 전에 주택으로 사용한 날부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상인지 확인해야 한다고 설명했다.

이민국씨는 A주택 양도 시점에 다른 주택을 보유한 아들과 주민등록상 주소가 달라 비과세 신고했다. 그러나 아들이 소득도 전혀 없고 실제 부모와 함께 생활하고 있는 것으로 확인되는 등 별도세대로 인정받지 못해 비과세를 적용받지 못하고 1억4100만원의 양도세를 냈다. 1세대 1주택 비과세 적용 시 동일세대인지 여부는 형식이 아닌 실질적인 생활관계를 고려해 판단한다. 따라서 잔금을 지급할 때를 기준으로 실질적으로 세대가 분리돼 있는지 반드시 확인할 필요가 있다고 국세청은 조언했다.

■사람이 살지 않는 시골주택도 주택 수에 포함된다

김국세씨는 시골에 방치된 주택이 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않는 것으로 잘못 알고 본인이 거주하던 B주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세 신고를 했다. 하지만 사람이 살지 않는 주택도 주택 수에 포함되기 때문에 비과세 적용을 받지 못하고 1억8900만원의 양도세를 납부해야 했다.

이로운씨는 근무지 이전으로 1년 이상 보유·거주한 서울 주택을 양도하고 비과세로 신고했다. 그러나 그의 나머지 세대원이 특별한 사유없이 서울에 계속 거주하고 있어 비과세를 적용받지 못했다. 그가 납부한 양도세는 1억1800만원이다. 이직 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮겨야 비과세가 적용된다.

김양심씨는 동일세대인 부친의 사망으로 상속받은 12억원이 넘는 고가주택을 양도하면서 동일세대원으로서 부친이 보유·거주한 기간도 통산해 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것으로 잘못 알고 신고했다가 양도세를 추가로 납부했다. 상속받은 주택의 장기보유특별공제율 계산 시 보유기간 및 거주기간은 상속인이 상속주택을 취득한 날(상속개시일)로부터 계산하기 때문이다. 김양심씨는 양도세로 3600만원을 냈는데, 만약 부친의 보유·거주 기간까지 합칠 수 있다면 양도세는 400만원으로 줄어들었을 것이다. 국세청은 동일세대원으로부터 주택을 취득하더라도 장기보유특별공제 산정은 본인이 주택을 취득한 날부터 계산하므로 해당 주택 취득일부터 장기간 보유·거주하는 것이 절세에 도움이 된다고 설명했다. 


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